第一步：選址

 

　　很多開發商整天覺得找不到好項目，其實就是被卡在這第一步上了。這步說簡單也簡單，無非就是找個大塊的，交通方便，有發展潛力的地。

 

　　開發商需要考慮以下幾點：

 

　　要開發什么項目，比如具體想做幾棟房子？幾層樓？聯排別墅？又或者是商業的或者工業的開發？然后再看看這塊地面積夠不夠，地理位置等問題。

 

　　看看這塊地的土地使用分區（zoning），如果在低密度區買了一塊地要做三五層樓的單元房，一般來講會杯具收場。當然了，只是一般來講。高風險又伴隨著高回報。很多有規劃專業背景的開發商專門找這種地，嘗試通過Council申請改變土地使用（rezoning），然后進行高密度開發。

 

　　基礎設施的問題。這個問題和要做什么樣的土地開發密切相關，和政府未來規劃也密切相關，也是最難研究透徹的。可是最基本的，需要做什么樣的土地開發這個問題還是要先弄明白的。比如要做的項目到底
是‘greenfielddevelopment’等等。

土地開發的過程是簡單并復雜著

 

 

　　第二步：買地

 

　　這一步牽扯到‘DueDiligence’（盡職調查）和‘LandAcquisition’（征地）。除了土地分區（zoning）以外，我們還需要查看規劃控制分層（各種Overlay）

 

　　調查這塊地開發上的限制條款。地方政府一般有關于土地用途、建筑物密度、高度、面積、容積率、停車位等一系列的限制條款。把這些問題，還有一些其它因素考慮在內以后，項目的規模就基本上可以估計出來了。

 

　　開發商可以找個規劃師來組織相關專業人員做一個‘planningappraisal’(規劃評估)，來給個總體的投資估算。然后開發商可以通過這個投資估算來計算出該項目的利潤，然后通過這個計算結果來確定是不是應該做這個項目。

 

　　第三步：政府批文

 

　　如果前兩步做到位了，這一步相對就簡單了。但是，簡單不代表沒有風險和變數。相反，這一步同樣有很大的風險和變數。一般來說，開發商貸款進行開發，每拖一天那都是多花好多銀子去付貸款利息啊。可惜Council很多時候并不理解這一點。。。很簡單的項目有的時候能拖兩三個月，大的項目就更沒譜了。所以，找個靠譜的規劃師幫助提前準備好所有材料并在有問題時及時快速的和Council溝通并跟進解決是對把控審批時間有很大幫助的。

 

　　除了審批時間需要合理把控以外，政府批文里給出的要求（Conditions）很多時候也會給開發商造成很大的經濟負擔。

 

　　政府批文里的這些Conditions具體該不該放，該怎么放，可是個大學問。而且牽扯也非常多，影響也很大。因為一條Condition影響了一個項目的生死存亡的這種事情也不少見。但是，同樣的Condition，不同經驗的規劃師有可能分析結果也各有差異；這就好比同樣一道菜，初級廚師和特級廚師做得肯定不能一毛一洋的。。。差異相信看官們心理都有數的。。。所以，這一步中找個專業知識過硬看得遠想得深的規劃師真心非常重要，因為這樣的規劃師能抓住很多細節問題。所謂細節決定成敗也就是在此！

 

　　第四步：項目集資

 

　　從這一步起，規劃專業就進入了配角。而對于開發商來講，這又是很重要的一步。因為市場有起有伏，而開發商要保證項目在市場有需求的時候推出來，而如果因為資金沒到位而耽誤了兩年，市場需求下來了，雖然不至于一棒子打回解放前，可是之前的努力有可能大部分就付之東流了。

 

　　從規劃的角度來說，規劃師就是要幫助開發商確保項目在政府批文的有效期限內完成，如果在項目進行中有什么政策上的變化會對項目造成影響，也需要及早通知開發商。

 

　　第五步：項目建造和完成

 

　　這一步是由工程和建筑為主導。具體看是什么類型的項目，有可能需要其它的批文，比如水暖的，建筑的，施工的等等。有的時候因為某些特殊情況需要對項目進行某些改變的話，則需要通知政府部門，很多時候需要修改政府批文，如果改動過大的話，甚至需要重新申請政府批文，那么就又回到了第三步，需要重新來過。

 

　　基本上土地開發的過程就是上述這五步。